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Les propriétaires-bailleurs de logements anciens qui entreprennent des travaux de rénovation sur leur bien peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’avantages fiscaux conséquents. Exception faite de louer ensuite le logement pendant au moins trois ans, aucune autre obligation spécifique n’est requise.

Jusqu’à 10.700€ d’avantage fiscal

L’avantage fiscal octroyé se traduit par la faculté pour l’investisseur qui constate des déficits fonciers issus des travaux de les imputer sur son revenu global à concurrence de 10.700€. Cette limite est annuelle. En outre, elle est appréciée par foyer fiscal ou dans le cadre d’une société au niveau de chacun des associés.

• Imputation des intérêts d’emprunt

La partie du déficit provenant des intérêts d’emprunt, quel que soit leur montant, ne peut venir en imputation que des seuls revenus fonciers reportables pendant dix ans. Il en est de même de la fraction de déficit supérieur à 10.700€, imputable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. Passé ce délai, la fraction non imputée est définitivement perdue.

• Biens concernés

Ce droit à imputation s’applique sans restriction aux déficits provenant des locaux appartenant directement au contribuable ou par l’intermédiaire d’une société non soumis à l’impôt sur les sociétés (SCI et SCPI, notamment). Peu importe la nature de l’immeuble loué (propriété urbaine ou rurale, immeuble neuf ou ancien) et l’usage qui en est fait (habitation principale ou secondaire du locataire, bureaux, etc.)

• Avantage du dispositif

Cette possibilité donne un regain d’intérêt aux investissements immobiliers locatifs nécessitant des travaux. Elle permet d’acheter moins cher, de faire des travaux dont près de la moitié du prix peut être récupérée en gains fiscaux, et d’augmenter sensiblement le loyer en fin de travaux pour être dans les prix du  marché. En décidant d’acquérir un bien à rénover, il est possible de combiner deux déductions qui permettent d’aboutir, d’une part, à un déficit foncier et, d’autre part à une déduction du revenu global. En effet, les dépenses de travaux de rénovation sont déductibles et les intérêts de l’emprunt souscrit pour les financer également.

Reste à savoir, quand il y a cumul de ces deux déductions, laquelle est « responsable » du déficit : provient-il des intérêts d’emprunt ou des travaux ? Pour ce faire, il faut comparer les revenus bruts encaissés avec les intérêts d’emprunt payés pour déterminer la part du déficit issu des intérêts, ajouter cette part aux déficits provenant des autres charges (et y ajouter l’éventuelle somme excédant 10.700€)

Exemple :

– Revenus bruts fonciers 2016 : 6.000€ ;

– Intérêts d’emprunt : 13.000€ ;

– Travaux : 20.000€ ;

Le déficit global s’établit à -27.000€.

Explications :

– Sur 6.000€ de revenus comparés à 13.000€ d’intérêts d’emprunt, 7.000€ sont supposés provenir directement de ces derniers, ils viendront donc s’imputer sur les revenus fonciers à partir de 2017.

– Sur 20.000€ de travaux, 10.700€ vont en déduction du revenu global de 2016. Il reste donc 9.300€ qui vendront s’imputer sur les revenus fonciers à partir de 2017.

– Le déficit de 27.000€ se répartit de la façon suivante :

• 700€ sur le revenu global de 2016 ;
• 300€ sur les revenus fonciers à partir de 2017 ;
• 000€ sur les revenus fonciers à partir de 2018.
• Si les revenus fonciers de 2017 sont de 24.000€, il est possible d’imputer les 9.300€ et les 7.000€ pour n’être imposable que sur 7.700€. Comme dans un crédit immobilier, les intérêts remboursés annuellement sont de moins en moins élevés au fur et à mesure que l’on avance dans l’amortissement. Il faut en tenir compte dans les calculs. La part de déficit qu’ils peuvent générer est de moins en moins importante.

Obligations à respecter

Ce droit à imputation sur le revenu global est subordonné à la location de l’immeuble pendant au moins trois ans.

Les investisseurs concernés

Cette possibilité intéresse surtout ceux qui profitent de cet avantage pour rénover soit un logement, soit les parties communes d’un immeuble locatif, tout en faisant appel à l’emprunt, et ce afin que les dépenses imputables sur le revenu global soient plus importantes.

• Dépenses déductibles

Il s’agit de toutes les charges déductibles du revenu brut foncier, à l’exception des intérêts d’emprunt, c’est-à-dire les dépenses de réparation et d’entretien, les dépenses d’amélioration, les frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges, les primes d’assurance versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés et les impositions (taxe foncière, notamment)

• Modalités d’imputation des déficits

Ces dépenses peuvent ainsi venir en imputation sur les revenus globaux, dans la limite de 10.700€ annuels. L’excédent et les intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Enfin, ce régime est incompatible avec celui du micro foncier où l’ensemble des dépenses déductibles est inclus dans l’abattement forfaitaire de 30%.

Profiter des avantages fiscaux

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