Copropriété – Locaux commerciaux – Le réglement de copropriété peut-il interdire les panneaux et enseignes commerciales ?
Dans un arrêt du 26 Mars 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé que le règlement de copropriété d’un immeuble pouvait prévoir que des locaux situés en rez-de-chaussée sont à usage commercial de boutique, tout en précisant que l’apposition d’enseignes et panneaux, lanternes ou écriteau sur la façade de ces boutiques est interdites.
Cette interdiction ne remet pas en cause la destination commerciale des locaux commerciaux à usage de boutique.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mars 2020, 18-22.441, Publié au bulletin
Références
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 mars 2020
N° de pourvoi: 18-22441
Publié au bulletin Rejet
M. Chauvin (président), président
SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, SCP Spinosi et Sureau, avocat(s)
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 26 mars 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 280 FS-P+B+I
Pourvoi n° Q 18-22.441
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020
1°/ M. K… X…,
2°/ Mme N… S…, épouse X…,
domiciliés tous deux […],
3°/ la société 2 DB Communication, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,
ont formé le pourvoi n° Q 18-22.441 contre l’arrêt rendu le 5 juillet 2018 par la cour d’appel de Nîmes (chambre civile, 2e chambre section A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires Résidence …, dont le siège est […] , représenté par son syndic la société Saint André immobilier, dont le siège est […] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. et Mme X… et de la société 2 DB Communication, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat du syndicat des copropriétaires Résidence …, et l’avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l’audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, Mmes Andrich, Dagneaux, Provost-Lopin, MM. Barbieri, Jessel, conseillers, Mme Corbel, M. Béghin, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 5 juillet 2018), M. et Mme X…, propriétaires de lots à usage commercial loués à la société 2B Communication dans l’immeuble … soumis au statut de la copropriété, ont formé tierce-opposition à un arrêt du 5 juin 2012, condamnant, à la demande du syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat), le locataire commercial à procéder à la dépose des panneaux publicitaires et enseignes apposés sur la façade.
Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexés
2. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
3. M. et Mme X… font grief à l’arrêt de dire que l’article 9 g) du règlement de copropriété n’est pas une clause illicite en l’état de la destination de l’immeuble et qu’il n’y a pas lieu à rétractation de l’arrêt rendu le 5 juin 2012, alors :
« 1°/ que, lorsque le règlement de copropriété stipule que les boutiques situées au rez-de-chaussée de l’immeuble pourront être utilisées à des fins commerciales, pour n’importe quel commerce ou industrie, la clause selon laquelle « il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque » est contraire à la destination de l’immeuble et doit être réputée non écrite ; qu’en jugeant que cette clause ne pouvait être considérée comme illicite en raison de l’atteinte qu’elle porterait atteinte aux droits des propriétaires des locaux commerciaux, au motif inopérant qu’elle correspond parfaitement à la destination de l’immeuble qui est situé dans le périmètre de protection des remparts de la ville d’Avignon, quand il était constant que l’immeuble pouvait être utilisé à des fins commerciales pour n’importe quel commerce, ce qui impliquait l’installation d’enseignes permettant aux commerçants de se faire remarquer par une clientèle éventuelle, de sorte que la clause du règlement de copropriété prohibant la pose d’enseignes en façade de l’immeuble était contraire à sa destination et devait être réputée non écrite, la cour d’appel a violé les articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que le juge ne doit pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en jugeant, pour refuser de dire non écrite la clause figurant à l’article 9 g) du règlement de copropriété selon laquelle « il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque », qu’elle ne prohibe pas la pose d’enseignes « bandeaux » placées en imposte au-dessus des vitrines puisqu’il s’agit de surfaces privatives et que seules les enseignes situées sur une partie commune sont soumises à une interdiction, quand cette clause ne comporte aucune distinction selon que les enseignes sont apposées sur une partie privative ou une partie commune et prohibe toute pose d’enseignes en façade, la cour d’appel a violé le principe susvisé. »
Réponse de la Cour
4. Ayant retenu que la clause figurant à l’article 9 g) du règlement de copropriété, selon laquelle « il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque », correspondait à la destination de l’immeuble qui était situé dans le périmètre de protection des remparts de la commune d‘Avignon, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que celle-ci ne pouvait être considérée comme illicite au motif qu’elle porterait atteinte aux droits des propriétaires des locaux commerciaux et qu’il n’y avait pas lieu de rétracter l’arrêt rendu le 5 juin 2012.
5. Le moyen n’est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X… aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X… et la société 2 DB Communication.
PREMIER MOYEN DE CASSATION.
Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir infirmé le jugement rendu le 16 mars 2010 par le tribunal de grande instance d’Avignon en ce qu’il a dit que la clause du règlement de copropriété interdisant la pose des enseignes en façade de l’immeuble devait être réputée non écrite, en ce qu’il a dit que l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence … était prescrite, condamné M. et Mme X… à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence … la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance en tierce-opposition à l’arrêt rendu le 5 juin 2012 ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la contestation de l’article 9 g) du règlement de copropriété :
Cet article 9 g) du règlement de copropriété reçu les 29 et 30 mars 1966 est ainsi rédigé : Il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque. Pour tenir compte du fait que le jugement du 16 mars 2010 rendu par le tribunal de grande instance d’Avignon avait déclaré non écrite, la clause interdisant toute apposition de toute enseigne sur les façades de l’immeuble, l’assemblée générale extraordinaire qui s’est réunie le 13 mars 2013, a proposé au vote des copropriétaires, un texte modificatif ainsi rédigé : L’immeuble étant situé dans le périmètre de protection des remparts classés au titre des monuments historiques, les enseignes doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation de la mairie qui sollicitera l’avis de l’Architecte de France. Les enseignes « bandeaux » seront placées en imposte sous le bandeau béton de l’immeuble, au-dessus des vitrines et ne dépasseront pas la longueur de la travée entre piliers. Elles seront constituées de panneaux transparents de type Plexiglas de hauteur maximale de 40 cm, sur lesquels les lettres seront collées. Les coffrets lumineux pleins ne sont pas autorisés : l’éclairage sera indirect, la source lumineuse étant cachée (réglettes lumineuses fines, par exemple). La délibération qui contenait cette proposition a été annulée par le jugement du 15 décembre 2015, à la demande de M. et de Mme X…. Pour autant la clause de l’article 9 g) du règlement de copropriété ne peut être considérée comme illicite au motif qu’elle porterait atteinte aux droits des propriétaires des locaux commerciaux alors qu’elle correspond parfaitement à la destination de l’immeuble qui est situé dans le périmètre de protection des remparts de la ville d’Avignon. Le règlement de copropriété ne prohibe d’ailleurs pas la pose d’enseignes « bandeaux » placées en imposte au-dessus des vitrines puisqu’il s’agit de surfaces privatives alors que le bandeau béton de l’immeuble situé au-dessous des terrasses du premier étage, est une partie commune seule soumise à l’interdiction du règlement de copropriété.
Sur la prescription acquisitive:
M. et Mme X… font valoir à juste titre qu’en cas de violation du règlement de copropriété, le délai de 10 ans prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, court du jour où l’infraction a été commise et qu’il n’est pas interrompu par les ventes successives du lot, que l’action qui a été engagée le 10 novembre 2009 par le syndicat des copropriétaires de la résidence … pour faire enlever les enseignes de la société 2B Communication était prescrite puisque leurs vendeurs avaient apposé depuis très longtemps, trois enseignes sur le bandeau béton de l’immeuble, que la situation a été constatée par huissier le 24 décembre 2008. M. et Mme X… sont cependant défaillants dans la preuve qui leur incombe: si les enseignes de leur vendeur apparaissent sur le bandeau de l’immeuble, selon photographies annexées à un constat du 24 décembre 2008, il n’est pas pour autant établi que ces enseignes étaient installées depuis plus de 10ans, la seule attestation de l’un de leurs vendeurs ayant une force probatoire insuffisante. L’attestation de M. F… Q… qui a exercé la profession d’agent d’assurances, dans un local commercial, pour intéressante qu’elle soit, sur la pose de sa propre enseigne entre 1968 et 1986 sur le bandeau de l’immeuble, ne contient aucune précision sur l’enseigne des vendeurs de M. et de Mme X…. La circonstance que la caisse primaire d’assurance maladie de Vaucluse ait eu sa propre enseigne entre 1967 et 2003 sur le bandeau de l’immeuble, ne donne pas davantage d’informations sur l’enseigne des vendeurs de M. et de Mme X…. La prescription alléguée au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut donc être considérée comme acquise.
Sur la régularité de la pose des enseignes existantes:
M. et Mme X… font valoir qu’ils ont posé des enseignes qui ont fait l’objet le 28 juin 2013, d’un certificat de non-opposition de la part des services de l’urbanisme de la commune d’Avignon à la suite de leur déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité de leurs travaux en date du 20 décembre 2012. S’il est exact que M. et Mme X… ont obtenu des services de la mairie, une autorisation sur déclaration préalable et un certificat de non opposition pour la pose d’enseignes sur le bandeau de l’immeuble, il n’en demeure pas moins que l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence … qui repose sur l’article 9 g) du règlement de copropriété et qui tend à l’enlèvement de toute enseigne sur le bandeau béton de l’immeuble reste fondée. Il sera observé que ce n’est pas sans contradiction avec l’autorisation qui leur a été donnée le 3 novembre 2011 par les services de l’urbanisme de la ville après avis de l’architecte des bâtiments Q… , que M. et Mme X… ont sollicité l’annulation de l’assemblée générale du 13 mars 2013 qui proposait une rédaction de l’article 9g) du règlement de copropriété correspondant en tous points aux démarches qu’ils avaient entreprises.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de rétracter l’arrêt rendu le 5 juin 2012 par cette cour et qui a condamné la société 2B Communication à procéder, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt, à la dépose intégrale de tous les panneaux publicitaires ou enseignes apposées sur la façade de l’immeuble … et à remettre en état la façade.
Sur la contestation de l’assemblée générale du 18 décembre 2008 :
La tierce-opposition formée par M. et Mme X… ne peut avoir pour effet de remettre en question une délibération sur le retrait d’une question faisant partie de l’ordre du jour d’une assemblée qui s’est tenue le 18 décembre 2008 à défaut pour eux d’avoir contesté cette délibération dans le délai de deux mois qui a suivi la notification du procès-verbal de cette assemblée générale » (arrêt, p. 7 à 9) ;
1) – ALORS QUE l’effet dévolutif de la tierce opposition est limité à la remise en question, relativement à son auteur, des points jugés qu’elle critique ; qu’en infirmant le jugement rendu le 16 mars 2010 en ce qu’il a dit que la clause du règlement de copropriété interdisant la pose des enseignes en façade de l’immeuble devait être réputée non écrite et que l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence … était prescrite, quand la tierce opposition formée par les époux X… ne tendait pas à critiquer ce jugement de ce chef, et n’était dirigée que contre l’arrêt du 5 juin 2012, la cour d’appel a violé l’article 582 du code de procédure civile,
2) – ALORS QUE le juge ne doit pas méconnaître les termes du litige ; qu’en statuant de la sorte, quand le syndicat des copropriétaires de la résidence … n’avait pas davantage demandé à la cour d’appel d’infirmer le jugement du 16 mars 2010 en ce qu’il avait dit que la clause du règlement de copropriété interdisant la pose des enseignes en façade de l’immeuble devait être réputée non écrite et que l’action engagée contre la société 2B Communication était prescrite, la cour d’appel a violé l’article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION.
Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir dit que l’article 9g) du règlement de copropriété n’est pas une clause illicite en l’état de la destination de l’immeuble, dit que l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence … n’est pas prescrite, dit n’y avoir lieu à rétractation de l’arrêt rendu le 5 juin 2012 et condamné M. et Mme X… à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence … la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance en tierce-opposition à l’arrêt rendu le 5 juin 2012 ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la contestation de l’article 9 g) du règlement de copropriété:
Cet article 9 g) du règlement de copropriété reçu les 29 et 30 mars 1966 est ainsi rédigé : Il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque. Pour tenir compte du fait que le jugement du 16 mars 2010 rendu par le tribunal de grande instance d’Avignon avait déclaré non écrite, la clause interdisant toute apposition de toute enseigne sur les façades de l’immeuble, l’assemblée générale extraordinaire qui s’est réunie le 13 mars 2013, a proposé au vote des copropriétaires, un texte modificatif ainsi rédigé : L’immeuble étant situé dans le périmètre de protection des remparts classés au titre des monuments historiques, les enseignes doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation de la mairie qui sollicitera l’avis de l’Architecte de France. Les enseignes « bandeaux » seront placées en imposte sous le bandeau béton de l’immeuble, au-dessus des vitrines et ne dépasseront pas la longueur de la travée entre piliers. Elles seront constituées de panneaux transparents de type Plexiglas de hauteur maximale de 40 cm, sur lesquels les lettres seront collées. Les coffrets lumineux pleins ne sont pas autorisés : l’éclairage sera indirect, la source lumineuse étant cachée (réglettes lumineuses fines, par exemple). La délibération qui contenait cette proposition a été annulée par le jugement du 15 décembre 2015, à la demande de M.et de Mme X…. Pour autant la clause de l’article 9 g) du règlement de copropriété ne peut être considérée comme illicite au motif qu’elle porterait atteinte aux droits des propriétaires des locaux commerciaux alors qu’elle correspond parfaitement à la destination de l’immeuble qui est situé dans le périmètre de protection des remparts de la ville d’Avignon. Le règlement de copropriété ne prohibe d’ailleurs pas la pose d’enseignes « bandeaux » placées en imposte au-dessus des vitrines puisqu’il s’agit de surfaces privatives alors que le bandeau béton de l’immeuble situé au-dessous des terrasses du premier étage, est une partie commune seule soumise à l’interdiction du règlement de copropriété.
Sur la prescription acquisitive:
M. et Mme X… font valoir à juste titre qu’en cas de violation du règlement de copropriété, le délai de 10 ans prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, court du jour où l’infraction a été commise et qu’il n’est pas interrompu par les ventes successives du lot, que l’action qui a été engagée le 10 novembre 2009 par le syndicat des copropriétaires de la résidence … pour faire enlever les enseignes de la société 2B Communication était prescrite puisque leurs vendeurs avaient apposé depuis très longtemps, trois enseignes sur le bandeau béton de l’immeuble, que la situation a été constatée par huissier le 24 décembre 2008. M. et Mme X… sont cependant défaillants dans la preuve qui leur incombe : si les enseignes de leur vendeur apparaissent sur le bandeau de l’immeuble, selon photographies annexées à un constat du 24 décembre 2008, il n’est pas pour autant établi que ces enseignes étaient installées depuis plus de 10 ans, la seule attestation de l’un de leurs vendeurs ayant une force probatoire insuffisante. L’attestation de M. F… Q… qui a exercé la profession d’agent d’assurances, dans un local commercial, pour intéressante qu’elle soit, sur la pose de sa propre enseigne entre 1968 et 1986 sur le bandeau de l’immeuble, ne contient aucune précision sur l’enseigne des vendeurs de M. et de Mme X…. La circonstance que la caisse primaire d’assurance maladie de Vaucluse ait eu sa propre enseigne entre 1967 et 2003 sur le bandeau de l’immeuble, ne donne pas davantage d’informations sur l’enseigne des vendeurs de M. et de Mme X…. La prescription alléguée au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut donc être considérée comme acquise.
Sur la régularité de la pose des enseignes existantes:
M. et Mme X… font valoir qu’ils ont posé des enseignes qui ont fait l’objet le 28 juin 2013, d’un certificat de non-opposition de la part des services de l’urbanisme de la commune d’Avignon à la suite de leur déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité de leurs travaux en date du 20 décembre 2012. S’il est exact que M. et Mme X… ont obtenu des services de la mairie, une autorisation sur déclaration préalable et un certificat de non opposition pour la pose d’enseignes sur le bandeau de l’immeuble, il n’en demeure pas moins que l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence … qui repose sur l’article 9g) du règlement de copropriété et qui tend à l’enlèvement de toute enseigne sur le bandeau béton de l’immeuble reste fondée. Il sera observé que ce n’est pas sans contradiction avec l’autorisation qui leur a été donnée le 3 novembre 2011 par les services de l’urbanisme de la ville après avis de l’architecte des bâtiments Q… , que M. et Mme X… ont sollicité l’annulation de l’assemblée générale du 13 mars 2013 qui proposait une rédaction de l’article 9g) du règlement de copropriété correspondant en tous points aux démarches qu’ils avaient entreprises.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de rétracter l’arrêt rendu le 5 juin 2012 par cette cour et qui a condamné la société 2B Communication à procéder, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt, à la dépose intégrale de tous les panneaux publicitaires ou enseignes apposées sur la façade de l’immeuble … et à remettre en état la façade » (arrêt, p. 7 & 8) ;
1) – ALORS QUE lorsque le règlement de copropriété stipule que les boutiques situées au rez-de-chaussée de l’immeuble pourront être utilisées à des fins commerciales, pour n’importe quel commerce ou industrie, la clause selon laquelle « il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque » est contraire à la destination de l’immeuble et doit être réputée non écrite ; qu’en jugeant que cette clause ne pouvait être considérée comme illicite en raison de l’atteinte qu’elle porterait atteinte aux droits des propriétaires des locaux commerciaux, au motif inopérant qu’elle correspond parfaitement à la destination de l’immeuble qui est situé dans le périmètre de protection des remparts de la ville d’Avignon, quand il était constant que l’immeuble pouvait être utilisé à des fins commerciales pour n’importe quel commerce, ce qui impliquait l’installation d’enseignes permettant aux commerçants de se faire remarquer par une clientèle éventuelle, de sorte que la clause du règlement de copropriété prohibant la pose d’enseignes en façade de l’immeuble était contraire à sa destination et devait être réputée non écrite, la cour d’appel a violé les articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2) – ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en jugeant, pour refuser de dire non écrite la clause figurant à l’article 9 g) du règlement de copropriété selon laquelle « il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque », qu’elle ne prohibe pas la pose d’enseignes « bandeaux » placées en imposte au-dessus des vitrines puisqu’il s’agit de surfaces privatives et que seules les enseignes situées sur une partie commune sont soumises à une interdiction, quand cette clause ne comporte aucune distinction selon que les enseignes sont apposées sur une partie privative ou une partie commune et prohibe toute pose d’enseignes en façade, la cour d’appel a violé le principe susvisé ;
3) – ALORS QUE tenu de motiver sa décision, le juge doit préciser les éléments sur lesquels il se fonde ; qu’en toute hypothèse, en jugeant que la clause litigieuse n’était pas illicite en ce qu’elle ne prohibe pas la pose d’enseignes « bandeaux » placées en imposte au-dessus des vitrines puisqu’il s’agit de surfaces privatives, sans préciser d’où elle déduisait que les vitrines en façade étaient des parties privatives et qu’il était possible d’y apposer des enseignes, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.
ECLI:FR:CCASS:2020:C300280
Analyse
Publication :
Décision attaquée : Cour d’appel de Nîmes , du 5 juillet 2018
