Charge de l’indemnité d’éviction en cas de propriété démembrée du local commercial
Les propriétaire et usufruitière d’un immeuble à usage commercial, délivrent à leurs preneurs, un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, lequel est déclaré sans motif grave et légitime.
Viole l’article 595, alinéa 4, du Code civil et l’article L. 145-14 du Code du commerce la cour d’appel qui, pour condamner in solidum la propriétaire et l’usufruitière à payer l’indemnité d’éviction due aux preneurs, retient que l’usufruitière et la propriétaire, laquelle a la qualité de bailleur, ayant, ensemble, fait délivrer un refus de renouvellement, sont toutes les deux redevables de l’indemnité d’éviction dès lors que l’acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier.
En effet, en cas de démembrement de propriété, l’usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut, en application de l’article 595, dernier alinéa, du Code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire (Cass. 3e civ., 24 mars 1999, n° 97-16856) ou, à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur même après l’extinction de l’usufruit.
En revanche, l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 29 janvier 1974, n° 72-13968).
Ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur, l’indemnité d’éviction due en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, l’indemnité d’éviction est à sa seule charge.
- Source: Arrêt – Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-26162
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