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Copropriété : décisions nécessitant un vote à la majorité simple

La majorité simple (dite majorité de l’article 24) correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte). Elle est exigée pour voter les décisions de gestion courante de l’immeuble (vote du budget prévisionnel par exemple). Les décisions peuvent être contestées par certaines personnes devant le tribunal de grande instance (TGI).

De quoi s’agit-il ?

La majorité simple correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Il s’agit de la majorité des voix des votants. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.

À savoir :

Lorsque la loi ne prévoit pas de mode de vote particulier, la majorité simple s’applique par défaut.

Décisions concernées

Organes de la copropriété

La majorité simple est exigée pour prendre les décisions suivantes :

Travaux et équipements

La majorité simple est exigée pour prendre les décisions suivantes :

Documents de la copropriété

La majorité simple est exigée pour prendre les décisions suivantes :

Recours contre la décision

Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :

  • De fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
  • Ou de forme (exemple : décision qui n’a pas été inscrite à l’ordre du jour).

Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester la décision.

Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal de grande instance (TGI) du ressort de l’immeuble dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

Cette notification doit être réalisée par le syndic dans un délai d’un mois à partir de la tenue de l’assemblée générale.

L’action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Si le tribunal reconnaît l’action fondée, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts au copropriétaire concerné.

Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s’il a abusivement saisi le tribunal.

 

Copropriété : décisions nécessitant un vote à la majorité absolue

La majorité absolue (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). Elle est exigée pour voter des décisions importantes qui dépassent la simple gestion courante de l’immeuble (élection du syndic de copropriété par exemple). Les décisions peuvent être contestées par certaines personnes devant le tribunal de grande instance (TGI).

De quoi s’agit-il ?

La majorité absolue est la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Cette majorité est exigée pour prendre les décisions relevant de tâches plus importantes que la simple gestion courante de l’immeuble.

Décisions concernées

Organes de la copropriété

La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions suivantes :

  • Désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical,
  • Décision de déroger à la mise en concurrence de syndics,
  • Délégation de pouvoir (procuration) de prendre l’une des décisions susceptibles d’être prises à la majorité simple,
  • Délégation de pouvoir concernant la mise en application, le suivi des travaux et les contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges si la copropriété comporte au plus 15 lots.

Travaux et équipements

La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions suivantes :

  • Autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci,
  • Travaux affectant la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels,
  • Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre,
  • Installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication interne à l’immeuble qui porte sur une partie commune,
  • Installation de compteurs d’eau froide divisionnaires,
  • Installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage,
  • Travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration de l’immeuble,
  • Demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires,
  • Suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène.

Sécurité de l’immeuble

La majorité absolue est exigée pour les décisions portant sur la sécurisation de l’immeuble (accès des forces de l’ordre à l’immeuble et transmission des images réalisées…).

Vente et répartition des charges

La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions suivantes :

  • Conditions de vente d’une partie commune résultant d’une obligation légale (établissement de cours communes par exemple),
  • Modification de la répartition des charges suite au changement d’usage d’un partie privative.

Recours à un deuxième vote en l’absence de majorité

Lorsque la majorité absolue n’a pas été obtenue, l’organisation d’un 2e vote est possible à la majorité simple :

  • Immédiatement si le projet recueille au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),
  • Ou dans les 3 mois au cours d’une nouvelle assemblée générale si le projet n’a pas recueilli le 1/3 des voix.

Attention :

Ce 2e vote n’est pas possible concernant les travaux de transformation ou d’amélioration de l’immeuble et pour les questions relatives à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau.

Recours contre la décision

Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :

  • De fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
  • Ou de forme (exemple : décision qui n’a pas été inscrite à l’ordre du jour).

Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester la décision.

Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal de grande instance (TGI) du ressort de l’immeuble dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

Cette notification doit être réalisée par le syndic dans un délai d’un mois à partir de la tenue de l’assemblée générale.

L’action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Si le tribunal reconnaît l’action fondée, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts au copropriétaire concerné.

Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s’il a abusivement saisi le tribunal.

 

Copropriété : décisions votées à la double majorité ou à l’unanimité

Le vote à la double majorité des voix ou à l’unanimité des voix des copropriétaires est requis pour valider les décisions les plus importantes de la copropriété.

De quoi s’agit-il ?

Le vote à la double majorité des voix ou à l’unanimité des voix des copropriétaires est requis pour valider les décisions les plus importantes de la copropriété.

La double majorité dite majorité de l’article 26 est exigée pour valider les décisions modifiant profondément le fonctionnement ou l’organisation de la copropriété, sans pour autant modifier l’usage de l’immeuble (par exemple, immeuble d’habitation modifié en immeuble mixte).

Le vote à la double majorité consiste à obtenir la majorité des copropriétaires de l’immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires. Par exemple, dans une copropriété composée de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes (2/3 de 1000 = 667), votent en faveur de la résolution.

Dans certains cas, l’unanimité de tous les copropriétaires de l’immeuble est exigée. Il s’agit des décisions qui restreignent les droits des copropriétaires sur leur lot ou des décisions contraires à l’usage de l’immeuble.

Décisions concernées

Décisions exigeant la double majorité

Elles concernent :

  • La vente d’une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble,
  • La modification du règlement de copropriété portant sur les conditions de jouissance, d’usage et d’administration des parties communes,
  • Les modes d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble,
  • La suppression du poste de concierge ou gardien et la vente de sa loge qui ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble (les 2 questions doivent être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale).

Décisions exigeant l’unanimité

Elles concernent :

  • La vente d’une partie commune ayant pour conséquence de modifier la destination de l’immeuble,
  • La souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif),
  • La suppression du poste de gardien si elle porte atteinte au standing de l’immeuble,
  • La modification de la répartition des charges de copropriété. Si cette modification résulte de travaux ou de vente d’un lot de copropriété, elle peut être validée selon des règles de majorité spécifiques.

Recours contre la décision

Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :

  • De fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
  • Ou de forme (exemple : décision qui n’a pas été inscrite à l’ordre du jour).

Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester la décision.

Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal de grande instance (TGI) du ressort de l’immeuble dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

Cette notification doit être réalisée par le syndic dans un délai d’un mois à partir de la tenue de l’assemblée générale.

L’action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Si le tribunal reconnaît l’action fondée, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts au copropriétaire concerné.

Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s’il a abusivement saisi le tribunal.

 

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